Verkehrswertgutachten

Unabhängige Bewertung Ihrer Immobilie

Als zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 in der Region Kassel ermittle ich den Verkehrswert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks. Das Verkehrswertgutachten, auch Marktwertgutachten oder Vollgutachten genannt, ist eine detaillierte und umfassende Bewertung, die den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie rechtskonform feststellt. Das Gutachten wird nach den gesetzlichen Vorschriften des § 194 BauGB (Baugesetzbuch) erstellt und berücksichtigt alle wertrelevanten Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung sowie aktuelle Marktbedingungen.

Ein Verkehrswertgutachten wird in der Regel für behördliche und juristische Zwecke benötigt.

Zur Senkung der Erbschaftssteuerlast gegenüber dem Finanzamt
Zur Wertermittlung bei gerichtlicher Vermögensaufteilung im Falle einer Erbschaft oder Scheidung (Zugewinnausgleich)
Als Richtwert bei Zwangsversteigerungen

Zur Bilanzierung von Immobilien nach HGB
Als Richtwert für Versicherungssummen und Restwert im Schadensfall
Im Falle von Enteignungen und Schadenersatzansprüchen
Zur Vorlage beim Gericht im Betreuungsfall

Liegt keiner dieser Anlässe vor, ist in der Regel das Kurzgutachten die preisgünstigere und bessere Alternative für Sie.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten für ein Haus notwendig?

Erfahren Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie

Anders als bei Kurzgutachten, bei denen als Ergebnis eine marktpreisgerechte Preiseinschätzung als Orientierung getroffen wird, ermittelt das Verkehrswertgutachten den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie. Aus diesem Grund wird es in der Regel für gerichtliche Auseinandersetzungen und von Behörden verlangt.

Senkung der Erbschaftssteuer

Viele meiner Mandanten erhalten im Zuge der Erbschaft einen Bescheid vom Finanzamt, in dem die Erbschaftssteuer für ihre Immobilie festgesetzt wird. In fast allen Fällen ist dieser Betrag zu hoch angesetzt, da wertmindernde Faktoren in der groben Beurteilung unberücksichtigt bleiben. Als zertifizierter und neutraler Gutachter werden meine Expertisen vom Finanzamt anerkannt. Die fällige Erbschaftssteuer kann durch die tatsächliche Verkehrswertermittlung zum Teil substantiell verringert werden, was die Investition in ein Gutachten in ca. 95% aller Fälle lohnenswert macht.

Rechtsstreit

Gerichtliche Auseinandersetzungen, ob als Ehepaar in Scheidung (Zugewinnausgleich), als Erbengemeinschaft (Vermögensaufteilung) oder ggf. mit der Versicherung oder anderen Dritten erfordern zwingend ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Hintergrund ist hier die exakte Bestimmung des jeweiligen Streitwerts.

Was ist alles enthalten?

Inhalt und Kosten eines Verkehrswertgutachtens

Ein Verkehrswertgutachten für Immobilien hat je nach Immobilientyp einen Umfang von etwa 60 Seiten. Damit das Gutachten den Marktwert Ihrer Immobilie möglichst exakt beschreibt, werden hierin eine Vielzahl an Bewertungsfaktoren berücksichtigt.

Der Ablauf für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens für Ihr Haus oder Ihre Wohnung beginnt in der Regel mit einem Vor-Ort-Termin zur Begutachtung. Im Rahmen der Begehung werden u.a. die Bausubstanz, Böden, Türen, Dämmung, Heizung, Feuchtigkeit und weitere Aspekte umfassend inspiziert. Hinzu kommt eine gewissenhafte Prüfung der Dokumente, um beispielsweise Sanierungsvermerke, Altlasten, Baulasten und mögliche rechtliche Aspekte wie Erbbaurecht, Nießbrauch, Wegerecht oder Wohnrecht angemessen für die Wertermittlung zu berücksichtigen. Je nach Art Ihrer Immobilie kommen bei der anschließenden Erstellung des Verkehrswertgutachtens unterschiedliche Methoden zum Einsatz.

Vergleichswertverfahren+

Bei selbstbewohnten Objekten wird in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren angewendet. Nach dieser Methode wird der Wert eines Grundstücks nebst Immobilie aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Objekte abgeleitet, die in ihren Eigenschaften mit dem zu vergleichenden Objekt übereinstimmen. Besonders wichtig sind hierbei die Angaben und Werte der Gutachterausschüsse, die für verschiedene Arten von Immobilien kategorisch geordnet zur Verfügung gestellt werden.

Ertragswertverfahren+

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, bei der der Wert des Objekts auf Grundlage der erwarteten zukünftigen Erträge ermittelt wird. Das Ertragswertverfahren findet damit üblicherweise bei Renditeimmobilien, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien Anwendung.

Zunächst wird geschätzt, welche Einnahmen (Mieteinnahmen, Gewinne) das Objekt in den kommenden Jahren generieren wird. Von diesen erwarteten Einnahmen werden alle anfallenden Kosten abgezogen (z.B. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten). Die resultierenden Nettoerträge werden in Kombination mit der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz multipliziert, um den aktuellen Wert der Immobilie zu erhalten.

Sachwertverfahren+

Parallel zu Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren wird oft das Sachwertverfahren als zweite Methode eingesetzt, um auszuschließen, dass die Wertermittlung zu weit von der Realität abweicht. Einfach ausgedrückt schätzt das Sachwertverfahren den Wert einer Immobilie auf Basis der aktuellen Herstellungskosten. Es wird ermittelt, welche Kosten (Baukosten, Außenanlagen, Nebenkosten) bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Der Wertverlust durch den Zustand und die Abnutzung der Immobilie wird von diesen Herstellungskosten abgezogen. Grundstückswert und aktueller Gebäudewert ergeben zusammengezählt das Ergebnis des Immobilien-Sachwerts.

Anhand der Begehung, der Sichtung Ihrer Unterlagen und der Wahl des passenden, gesetzeskonformen Verfahrens zur Immobilienbewertung erstelle ich gewissenhaft Ihr gerichtsfestes und behördlich anerkanntes Gutachten. Hierin enthalten sind umfassende Erläuterungen zur Wertermittlung und zum Verfahrensergebnis und eine detaillierte Beschreibung des Objektes inkl. aller relevanten Nachweise wie Fotos, Bauzeichnungen und Flächenberechnungen.

Mit Fertigstellung erhalten Sie zwei gebundene Ausfertigungen und eine digitale Version (PDF), die Sie für Ihre Anliegen frei verwenden können. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten belaufen sich auf 2.100 bis 2.450 EUR zzgl. MwSt., je nach Umfang der Bewertung. Ihr Gutachten erhalten Sie im Regelfall binnen zwei Wochen.

Verkehrswertgutachten vs. Kurzgutachten

Was ist der Unterschied?

Verkehrswertgutachten für Immobilien werden ausschließlich von zertifizierten Sachverständigen anerkannt. Der wesentliche Unterschied zu einem Kurzgutachten liegt dabei im Umfang. Bei einem Kurzgutachten sind die Objektbeschreibung, die Erläuterung der verwendeten Methodik sowie Anlagen und Beschreibungen lediglich in verkürzter Form dargestellt. Auskünfte aus öffentlichen Registern, zum Beispiel eine Einsichtnahme in die Bauakte, sind ebenfalls nicht Bestandteil eines Kurzgutachtens.

Handelt es sich bei Ihrem Anlass um eine private Angelegenheit, ist in der Regel ein Kurzgutachten ausreichend. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sowie im Dialog mit Behörden wird hingegen meist ein Verkehrswertgutachten verlangt. Die nachfolgende Darstellung zeigt noch einmal übersichtlich die unterschiedlichen Einsatzzwecke.

	Kurzgutachten	Verkehrswertgutachten
Anlass	Kauf, Verkauf, Vermögensaufstellung, Mietpreiskalkulation, Wirtschaftlichkeitsberechnung	Rechtsstreit (Erbschaft, Scheidung, …), Erbschaftssteuer, Zwangsversteigerung
Dauer	Ca. 1 Woche	Ca. 2 Wochen
Kosten	600,- bis 800,- EUR zzgl. MwSt.	2.100,- bis 2.450,- EUR zzgl. MwSt.
Vor-Ort-Begehung
Beschaffung bewertungsrelevanter Unterlagen
Anzahl an Wertermittlungsverfahren	1	Bis zu 2
Stellungnahme zum festgelegten Verkehrswert
Beschreibung des Bewertungsobjektes
Prüfung von Besonderheiten, u.a. Bauplanung, Altlasten, Wegerechte, …
Zwei gebundene und digitale Ausfertigungen des Gutachtens
Behördliche und juristische Eignung

Benötigte Unterlagen

Was braucht man für ein Verkehrswertgutachten?

Die Prüfung und Berücksichtigung bewertungsrelevanter Unterlagen ist ein wesentlicher Bestandteil in der rechtskonformen Erstellung von Verkehrswertgutachten. Wenn vorhanden, stellen Sie die Dokumente im Vorfeld des Vor-Ort-Termins zusammen. Liegen die Dokumente nicht vor, übernehme ich die Beschaffung gerne für Sie. Die Kosten hierfür sind bereits im Festpreis inkludiert. Sie zahlen lediglich die von den Behörden in Rechnung gestellten Auslagen.

Aktueller Grundbuchauszug
Baubeschreibung und Baugenehmigung
Bauzeichnungen, Grundrisse sowie Schnitte und Ansichten aller Geschosse
Flächen- und Raumberechnungen (Wohn- und Nutzfläche)
Amtlicher Lageplan
Dokumentation von Schäden, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der letzten 20 Jahre

Zusätzlich für Renditeimmobilien bzw. Wohnungs- oder Teileigentum in Mehrfamilienhäusern:

Mietverträge oder Mietzahlungsaufstellung
Teilungserklärung
Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlung aus den letzten drei Jahren
Höhe der Instandhaltungsrücklagen und des Hausgelds

Nutzen Sie meine Expertise

Ihre Vorteile

1. Kostenfreies Erstgespräch+

Allen Anfang macht ein unverbindliches Telefonat. Gerne bespreche ich mit Ihnen den Anlass und den Fokus der Immobilienbewertung und wir planen gemeinsam das weitere Vorgehen.

2. Kostentransparenz+

Ich biete Ihnen eine objektive Beratung mit festen Preisen und ohne versteckte Kosten. Ihr Interesse steht dabei immer an erster Stelle.

3. Zertifizierte Bewertung+

Alle Gutachten erstelle ich mit großer Sorgfalt und unter Berücksichtigung aller gesetzlichen Vorgaben und Standards. Aufgrund meiner Zertifizierung als Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 werden meine Gutachten von den Finanzämtern anerkannt.

4. Rundum-Sorglos+

Wenn Sie mich mit der Erstellung eines Gutachtens für Ihre Immobilie beauftragen, erhalten Sie alle Leistungen aus einer Hand und brauchen sich auf Wunsch um nichts kümmern. Ich selbst und mein großes Netzwerk an Spezialisten – nicht nur im Immobiliensektor – stehen Ihnen darüber hinaus gerne in vielen Fragestellungen zur Verfügung.